易居论坛中国城市更新将撬动巨大内需空间

中新网上海8月31日电 (记者 于俊)刚刚在沪落幕的易居论坛以“城市更新与后开发时代的中国房地产业”为主题,业内专家、大咖认为“城市更新是盘活存量土地的重要手段,也是房地产行业新的增长点”“城市更新是房地产存量时代新机遇”“城市更新将撬动巨大内需空间”。

城市更新需要构建新模式

智能化在各行各业的发展脉络中打下了鲜明的烙印。如手机智能化的发展趋势,从传统燃油汽车到智能电动汽车,用户习惯的转变更多的单向化,使用了智能电动汽车的用户,产品粘性更高。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出,目前以旧城改造为主的城市更新迎来新的发展机遇,房地产增量大开发进入了后开发阶段,竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理。对于房地产行业发生的变化,要秉持创新、适度超前的立场,产学研相结合的价值会更高。

有分析认为,智能电动汽车是行业一次变革,而消费者从燃油车向智能电动汽车单向转变的速度,决定了汽车行业变革到来的速度。如今看来,小鹏汽车对消费市场对“智能”的刚需理解更加深刻,或许已经抓住了“好马先跑”的机遇。

政策和法律法规亟待完善

市场步入增量期  全产业链奠定盈利基础

目前老旧小区改造面临一些挑战:一是巨大的资金缺口,对于完善类和提升类改造,居民出资意愿低、社会资本积极性不足、政府财政压力大,没有形成有效的商业模式;二是在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整,如协调不周,往往造成工期停滞或重复改造等问题;三是缺乏长效管理机制,改造效果很难保持,导致后续管理难以推进;四是旧改区域大多位于风貌保护区,限高、容积率无法突破,而新建的低密度住宅又面临限价政策的难题。

同时,作为一家成立只有5年时间的智能电动汽车,小鹏汽车如今已经掌握从设计、研发到制造的全产业环节。据了解,位于肇庆小鹏汽车智能网联科技产业园全面按照工业4.0标准打造,实现了生产信息可视化、设备信息可视化、工艺信息可视化、质量信息可视化。并且这个生产基地拥有冲压、焊装、涂装、总装、电池包(Pack)五大车间。

锦和集团副总裁蒋雷霆介绍了近年来公司参与的城市更新项目并提出两方面建议:政府规划应允许层高较高的工业厂房解决规范化插层,以提升物业价值;针对老旧商办及酒店类物业所剩土地批租年限不多的情况,相关部门给予适当续期,以提升市场吸引力及基金或外资收购的活跃度。

中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住建委巡视员庞元表示,存量开发涉及土地使用年限的问题,探索此类问题,有利于土地二级市场的建立和发展。包括城市空间规划、城市土地资源配置等在内的城市更新内容,正成为各地编制“十四五”规划中的一个重点。旧区改造是城市发展的永恒命题,上海多年来探索形成了系列旧区改造的推进机制,为城市更新走出了新路子。(完)

其研发员工主要分布于汽车设计和工程、自动驾驶技术和智能操作系统领域,当前小鹏的研发重心仍放在基础的汽车设计领域,在提高汽车质量的同时再对汽车进行智能化的延伸设计。而IPO招股书显示,2019年小鹏汽车收入为23.2亿人民币,较2018年增长逾238倍,其中小鹏汽车2019年研发投入高达20.7亿。

同时,截止2020年二季度,小鹏汽车账上有现金类资产合计21.183亿。此外,小鹏汽车最近两个月成功完成了9亿美元C+轮融资,投资者包括阿里巴巴、两家中东主权基金(国际上最知名长线投资者),另外更有在科技领域具有相当成功投资经验和成绩的知名机构投资者(Coatue、 ASPEX、红衫、高瓴)。除了账上有充裕的现金以外,小鹏IPO前也经历过约11轮融资,阿里巴巴、IDG等都参与小鹏汽车多轮融资。IPO前,小鹏汽车预计合计持有现金类资产超85亿人民币。

估值权重在于研发 智能化是行业助推器

华东师范大学房地产系主任胡金星认为,中国房地产业应更注重以房地产资产为核心,房地产业内涵会更加丰富。针对城市不同主体相关利益不对等问题,授予某些群体一定权利让其参与进来,这是解决城市更新体制、机制方面需要改进的。

华东师范大学副教授崔裴提出,《民法典》设立居住权,对于城市更新扩大养老产业,居住权是很好的法律工具,但需要地方政府具体落实跟进。如一些老旧厂房或商办转养老项目,由于企业出现资金链问题导致老人权益无法保障,从长远看如允许将此类养老地产性质转为住宅,就可设立居住权,能给予老人更多保障。

而且,小鹏P7其NEDC续航里程突破700公里大关,是目前国内续航里程最高的纯电动汽车。小鹏汽车一直坚持以自研实现端到端的闭环能力,小鹏P7搭载14个摄像头、5个毫米波雷达和12个超声波传感器,组成了业内唯一的360度双重感知融合系统,可以准确识别并观察外部环境。这也就表明,小鹏P7的自动驾驶辅助系统可以通过学习用户的驾驶习惯,通过数据闭环,完成功能的快速迭代,可以说小鹏当前拥有最熟悉国内本土化道路的自动驾驶技术。

随着用户群的扩大,小鹏汽车全国充电网络也在扩大。目前全国共有114家超充站,平均每站7个超充桩;车载导航系统中集成了覆盖全国的20万第三方充电桩;60%用户安装了小鹏家充,显然小鹏已做好全面布局“智能化”的电桩布局。

显然可以看到,“马太效应”加剧之下,投资人更加关心“电动汽车”头部企业的“未来”优势,设计、研发、制造的“智能化”优越性,将成为未来市场爆发的关键。

与成熟的传统车企不同,目前资本市场的评价中,小鹏汽车估值权重很大一部分来自于研发。小鹏汽车的产品之所以能在短期获得消费市场认可,与其注重研发投入不无关系。而行业也普遍认为,智能化一定是未来汽车行业的发展方向,电动化则是匹配智能化的最佳动力技术,两者相互成就。

她的对策是:一是构建良性的投资循环,形成城市更新商业模式;二是平衡各方利益,在土地、规划等政策支持基础上,叠加限价、适当放开等政策,吸引社会资本参与;三是转变运营思路,以产业升级、创新驱动,实现区域的可持续发展。

根据国家新一期的新能源汽车发展规划,充换电设备的投入已被纳入新基建的范畴,政策鼓励继续加大充换电基础设施建设,以及各类充换电设施实现互联互通。配套设施的跟进建设无疑也将助力纯电动汽车市场的的进一步扩张。

肇庆智能工厂目前产能是每年10万辆,7月份第一个月对外规模交付小鹏P7,成功交付1641辆,同类企业需要4至5个月才能达到这个交付水平,肇庆工厂有着强大的爬坡和执行力,也为小鹏汽车带来了无限可能。

在上海电气集团企业改革办副主任舒治刚看来,每个行业都会有周期性发展阶段,在每个阶段寻求生存和发展尤为重要。城市更新最大的目标是要保工业用地底线,要在存量中求增量、在传承中求变革、在创新中求效益,其中构建良好的商业模式是发展的重要基础。城市更新将撬动巨大内需空间。

城市更新撬动巨大内需空间

此外,在配套设施建设方面,截止2020年5月,全国累计充电桩数量达到129.9万个,较上年增加53.9万个;同时,换电企业注册数由2018年的5000多家增加到2020年10000多家。

且有券商分析,小鹏汽车明年毛利将会大幅提升。一是随着未来2至3年电池成本会大幅下降,企业与供应商议价能力更强;二是可通过扩大规模,共用平台效应,供应商协同等各个方面降成本;三是随着小鹏汽车产能的提升及第三款产品的推出,工厂利用率和效率将提高,折旧费用摊薄,同时海马方面的代工费和物流料工成本也会降低,这些都会促进毛利的提升;四是小鹏汽车通过软件销售也会改善毛利。

而日前,“新生代”的小鹏汽车已逐渐步入发展正轨——已提交IPO招股书。分析小鹏汽车招股书内容可以看到,资本市场或许更看中其深度涉及智能化的产业基础。随着智能电动汽车市场开发潜力逐渐被认知,以及市场对头部企业的较高估值,让小鹏汽车的内在价值更易被发现。

易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁在论坛上分享了《城市更新当前面临的机遇和挑战》报告,中国早在2007年启动了老旧小区改造,但之前重心聚焦棚户区和危旧房,老旧小区改造进展缓慢。2019年以来,随着棚改收官,老旧小区改造接棒棚改,成为惠民生、扩内需的重要手段。

更不难看出,随着小鹏汽车等造车新势力的崛起,中国本土化汽车市场以及产品的“智能化”进程逐步加快,这将进一步满足中国消费者更多元化需求的同时,也为中国汽车产业未来的发展提供了新的“核心”动能。

截至2019年6月据有关数据统计,国内新能源汽车保有量达到 344万辆,而值得注意的是,纯电动汽车销量在新能源汽车销量中占比一直处在最高位,侧面体现出了该市场的巨大潜力。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊结合自身实践提出建议:对重点片区实施一地一策方案,资金来源、开发主体跟国资公司联动方面应有政策和法律法规层面支持。

这也意味着,智能化生产将带来领先行业的优势——统一的品控管理能力、极其有效的成本管控的能力。

从以上电桩布局、融资规模、企业运营等多方面实现稳步发展则可以预测,小鹏汽车正加速完善自己的产业链网络,真正做到差异化,全产业链的基础优势或许正是其被资本市场看好的主要原因。

Author: johndagle.com